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欧宝体育社区商业运营体系详解强势掘金“最后

发布时间:2021-10-05  点击量:
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  欧宝体育官方入口现任北皆商业管理公司创始人及CEO,中国非标商业地产领域实力操盘手邢韬先生,以实际案例及多年个人项目的实操经验出发,从造颜值、引客流、促转化、保安全、增收益等,多方面、全方位透彻分析了社区商业全流程运营体系的核心要点。

  邢韬先生是国内市场最早的商业地产操盘手之一,从业经验超过15年,其自1999年起便已进入百货行业,03年开始进军商业地产。是国内优秀的精通商业地产全领域专家,中国社区商业工作委员会专家,发起并筹建了中国社区商业地产市场化联盟。

  邢老师说道,无论是社区商业、综合购物中心还是百货商场,其运营体系简化而言可归纳为以下“十五字箴言”,即吸引人、促消费、保安全、高效能、增收益五大板块,并以实际案例解析的方式,向学员们一一诠释具体内容和实操办法。

  其表示,当投资商、地产运营商在面对商业运营时,通常会陷入诸如重硬件轻软件、重视高大上式设计而非人文体验设计、认为商管很挣钱、认为筹备期长的项目花费较高等误区,但邢老师尤其强调道实际情况并非如此,并进行了有效的论证叙述。

  其实,商业建筑所传递的是所属项目的个性化DNA,既是消费者对商业项目的第一眼印象,也是空间美学的展现形式。而室内设计则更多展现的是人性化设计、鲜明的商业定位和独特的消费场景服务。因此,颜值的打造在项目运营过程中有着不可或缺的重要性。

  独具特色的商业项目景观设计,能够为项目各空间寻找令人信服的闪光点。室内外结合的绿化及景观,作为社区商业区别开购物中心的核心优势之一,会越来越受到运营者的重视,如屋顶绿化、中央步道、小品景观等场景打造,早已成为有竞争优势型商业颜值的重要组成部分。

  此外,现代商业的生活美学、文化气息与时尚碰撞,是中高端商业气质升级的必备元素。在购物中心流行室外商业室内化时,社区商业也开始流行搭建小场景,满足消费者多元需求的“好看好玩”型消费场景。

  邢老师还提到,项目若想更加提高消费者的喜爱度,像搭建夜景灯光装饰、打造夜经济和夜场景体验打卡等方式,也是一些切实可行的措施,很大程度上能够有效提升项目的销售额。

  商业的最终目的都是盈利,但盈利的前提必定是有足够多的客流量和有效用户。邢老师表示,项目运营可以通过以下形式实现有效吸引客流。

  首先要有清楚的顾客画像认知。由于国情不同、顾客消费力和素质不同,我们不能照搬国外的管理模式和经营方法,而且我国地大物博、人口众多,每个城市区域、社区人口的结构、消费力和素质各不相同,中国市场最大的特点就是差异化,需要具体环境具体分析,不能太过于主观和经验主义,这是目前商业运营领域面临市场现状。

  目前中国处于经济转型关键时期,中国经济将由投资主导转向消费主导。数据显示,崛起的富裕阶层、年轻人的消费习惯和全渠道商业服务普及,将推动1.8万亿美元的消费增长,尤其是在90后、00后逐渐成为消费主力军的当下,市场消费潜力及驱动力巨大。

  邢老师分析说,90后新消费群体具有移动互联网、差异化、宅生活、有内涵、超前消费、娱乐至上6大显著标签,商业服务功能和便利性仍是刚需,因此商业体的基础服务设施功能便是吸引客流的根本。

  而社区商业最显著的功能就是能够满足消费者基本生活需求功能,提高生活质量和休闲休憩的服务功能,只要做好上述服务功能,社区商业在引流方面就已经接近于成功。

  在运营过程中,如何将客流、粉丝等转化变现,是运营各环节的重头戏。好的商业品牌和好产品同样重要,目前中国商业市场的廉价产品商品力很强,中国端商品的产品力差距则非常大,在设计创新和高品质稳定性方面各有不同,商品的丰富度和全面性也不够,因此商业在引进租户品牌的时候一定用心,符合项目定位和周边消费需求的商品组合尤为重要。

  此外,还可以通过创造优质商业服务、打造适宜的商业环节、提供多层级展示机会等措施,提升消费服务的内容与质量。还可以通过会员管理机制,最大限度共享商业资源,最大限度的为消费者提供便利、多样的服务体验与人文关怀。

  邢老师补充说道,基于有效的商业服务和客户感知,国内商业运营管理应做到无异味卫生间(设有残疾人专用设施)、母婴室(购物中心必备、社区商业看需求)、儿童空间(按需设置)、导视系统完善(室内、室外、停车等)、问讯处/导购牌、会员中心等等综合型服务设施组合的服务水准。

  “社区商管目前在国内是一个全新课题,商管工作对于商业街区和品质要求至关重要,需要开发商、物业公司给予足够的重视。”邢老师说道,商管公司需要积极承担商管责任,扮演好开发商、消费者和商家之间的衔接角色。而商用物业的硬件、招租政策、价格、推广互动、促销、顾客服务、保障体系等环节都是一只看得见的手,让客户、租户明晰我们的动作,才能增强共赢发展信心。对于租约设计、管控措施、组织架构、运营体系、财务目标等环节俩说,是一只看不见的手,也是我们核心竞争力和长远发展的切实保障。

  品牌商家调整:运营中项目的品牌商家调整是一种常态,经营较好的购物中心一般年调整面积最少约10%,而三年末的大调整幅度可能达到30-50%,这也是行业长说的一年一小调、三年一大调原则。项目的租售比过高或过低都在调整之列,一般放在年中;市场定位深化与品牌评估是调整的重要依据;调整时注意业态比及搭配。

  零售店铺调整:常用的有保底租金+扣点模式,要求运营者更加关注零售店铺的销售额,引进更有销售能力的品牌。

  租金调整:租售比越高说明租户的租金水平占经营成本较高;租售比越低,则反之。若超过营业额的3%,则已有调整必要,亦可以考虑优先续约或解约。其表示,核心商圈的租金回报极高,特别是街铺。而购物中心租金的上浮一般会超过街区,主力店除外;城市边缘区域的租金下滑明显,风险上升,一般在开业后第三年末开始大调整。

  经营数据分析:邢老师建议,ibeacon技术可以实现智慧的商圈分析与自身经营情况比对,通过室内定位SDK技术的服务,可以实现进入的顾客信号捕捉,持续轨迹跟踪,与后台大数据智能分析BI系统挂钩,实现可视化管理。

  增加营收点:购物中心的损耗通常较大,需要开源节流,除了四个常规运营外的收入,则会显著增加购物中心收益,弥补损耗支出。

  增值服务与开放端口:很多第三方服务机构愿意与购物中心开展合作,实现“无形的店铺”,但收入并不明朗。

  学员们满载而归,带着推动社区商业发展的出发,中购联也期待与各位学员的“江湖”再见,期待商业地产行业能够“绽放”出更多优质社区商业项目。

  中购联成立于2002 年 , 是中国成立最早的购物中心行业服务组织,拥有权威的会展、研究、培训、智库、传媒等多个行业领导性平

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